Belum Menunjukkan Ekosistem Bisnis yang Menggiurkan
MALANG KOTA – Hingga 2024 terdapat tiga apartemen yang berdiri di Kota Malang.
Itu pun hanya dua yang bisa dikatakan berhasil dalam pengelolaannya.
Ada juga dua proyek apartemen yang malah gagal melaksanakan pembangunan.
Bagi investor, kondisi itu menjadi parameter bahwa ekosistem bisnis apartemen belum terlalu menggiurkan di Kota Malang
Tiga apartemen yang sudah berdiri adalah Begawan Apartment, Everyday (Apartemen Soekarno Hatta), dan Malang City Point (MCP).
Sayangnya, MCP terbelit masalah dan harus dilelang untuk menyelesaikan pinjaman dengan bank.
Baca Juga: Kasihan, Nasib Ratusan User Tiga Apartemen di Malang Menggantung
Lelang itu juga mendapat protes dari para user yang sudah telanjur membeli unit di apartemen itu.
Sementara dua apartemen yang gagal melakukan pembangunan adalah Nayumi Sam Tower dan The Kaliandra.
Ketua Real Estate Indonesia (REI) Malang Suwoko mengatakan, banyaknya apartemen yang bermasalah membuat investor berpikir ulang untuk menanamkan modal.
Mereka beranggapan bahwa masalah itu terjadi akibat sedikitnya peminat apartemen.
Padahal, penyebabnya utamanya adalah manajemen yang bermasalah.
Harga apartemen juga dianggap masih terlalu mahal dibanding unit yang didapatkan.
Karena itu, masyarakat masih lebih memilih membeli rumah tapak dengan harga yang tidak jauh beda, tapi nilai investasinya lebih besar.
Misalnya, satu unit apartemen yang dijual dengan harga Rp 250 juta pada 2017 lalu.
Apabila dijual tahun ini kenaikannya tidak begitu besar.
Bahkan bisa jadi harganya tidak berubah.
Berbeda dengan rumah tapak.
Dengan harga yang sama bisa mendapatkan tipe 45 pada tahun tersebut. Tahun ini bahkan sudah bisa dijual dengan harga Rp 800 juta.
Kultur masyarakat Kota Malang juga masih mementingkan ruang yang luas untuk satu keluarga.
Hal itu tidak bisa didapatkan dengan membeli apartemen.
”Ruang di apartemen kan terbatas. Tidak dapat menerima banyak tamu,” terangnya.
Apartemen lebih menyasar masyarakat yang suka hidup simpel.
Butuh hunian yang dekat dengan tempat beraktivitas, seperti pusat kota.
Juga menyasar masyarakat yang menyukai banyak fasilitas, seperti ketersediaan kuliner, sarana olahraga, dan wisata.
Karena itu pula, dua apartemen uang berhasil dibangun dan dikelola banyak menyasar kalangan mahasiswa dari kalangan menengah ke atas.
Suwoko mencontohkan Apartemen Begawan yang termasuk berhasil dalam pengelolaan.
Bahkan banyak bisnis penunjang yang ikut terbangun, seperti toko ritel dan kafe.
Kondisi itu mendorong nilai investasi apartemen berkembang.
Apalagi lokasinya strategis dan dekat dengan kampus.
Sebenarnya, kata Suwoko, apartemen dapat menyumbang investasi yang cukup besar bagi Kota Malang.
Untuk satu apartemen dengan 20 lantai, setidaknya membutuhkan dana pembangunan sekitar Rp 600 miliar.
Dengan catatan pembangunan apartemen harus dikaji dengan benar sejak awal hingga akhir.
Segmen Mahasiswa
Supervisor Marketing Begawan Apartemen Reyhan Aditya menyebutkan, sejak 2018 lalu, penjualan unit apartemen di tempatnya cukup masif.
Dari 959 unit yang tersedia, saat ini sudah hampir 100 persen terisi.
Mayoritas pembeli menyewakan kembali unit apartemennya.
”End user-nya kebanyakan mahasiswa luar kota.
Desain apartemen juga disesuaikan dengan lifestyle mahasiswa,” tuturnya.
Mayoritas yang terjual adalah tipe studio dengan satu kamar.
Harga mulai dari Rp 400 juta.
Baca Juga: 18 User Nayumi Bakal Ajukan Pembatalan PKPU
Unit seperti itu biasa disewakan bulanan kepada mahasiswa.
Para pembeli tertarik karena kawasan di area apartemen sangat memanjakan penyewa.
Mulai dari minimarket, kolam renang, kedai kopi, gym, laundry, dokter gigi, hingga klinik anak.
Dengan pengelolaan yang tepat, Reyhan yakin bisnis apartemen di Kota Malang akan terus menggeliat.
Yang pasti bangunannya harus sudah tersedia, operasionalnya berjalan dengan baik, dan legalitasnya terjamin.
Ke depan pihaknya juga akan mengembangkan Rumah Toko (Ruko) di kawasan apartemen sebagai penunjang lingkungan.
Salah satu user Apartemen Begawan, Risa Mutiara, mengaku memilih apartemen karena lebih privat.
Akses keluar masuk untuk tamu cukup terbatas.
Selain itu, semua fasilitas tersedia di dalamnya.
Mulai dari lapangan futsal, kolam renang, hingga gym yang bisa digunakan secara gratis.
Pemandangan yang didapatkan juga cukup menjual.
Risa membeli apartemen tipe studio pada 2022 dengan harga sekitar Rp 400 juta.
”Niat awalnya memang untuk investasi. Jadi memang saya sewakan dengan harga Rp 3,5 juta per bulan atau Rp 33 juta per tahun,” tuturnya.
Menurut Risa, dia tidak terlalu sulit mencari penyewa karena dibantu oleh pihak
pengelola apartemen untuk menawarkan.
Kebanyakan penyewanya adalah mahasiswa Universitas Brawijaya (UB) dan Universitas Muhammadiyah Malang.
Ada juga penyewa dari Binus University.
”Para mahasiswa itu datang dari Kota Besar seperti Jakarta, sehingga cenderung memilih tempat tinggal yang memiliki fasilitas lengkap,” imbuhnya.
Menurut Risa, setidaknya butuh waktu sekitar 12 hingga 13 tahun untuk balik modal dari menyewakan apartemen.
Namun itu semua tergantung tipenya.
Sementara itu, Kepala Dinas Tenaga Kerja, Penanaman Modal, dan Pelayanan
Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP) Kota Malang Arif Tri Sastyawan mengakui kebanyakan masyarakat lebih senang membeli rumah.
Alas haknya lebih jelas.
Harga rumah lebih murah dibanding apartemen.
Dia memberi contoh harga satu unit apartemen mulai dari Rp 300 juta.
Harga tersebut bisa digunakan membeli rumah tipe 36.
Namun, secara fisik masih luas rumah tapak.
Kondisi itulah yang membuat peminat rumah tapak jauh lebih besar dibanding apartemen.
Meski belum banyak, DPMPTSP Kota Malang mencatat keberadaan apartemen turut menyumbang capaian investasi bersama sektor properti yang lain.
Pada 2023 lalu tercatat Rp 397,5 miliar.
Sementara hingga pertengahan tahun ini mencapai Rp 153 miliar.
Capaian investasi itu didapat dari dua jenis usaha apartemen.
Yakni apartemen hotel dan real estate yang dimiliki sendiri atau disewakan.
”Khusus untuk real estate yang dimiliki sendiri atau disewa ini bisa bervariasi. Ada yang apartemen, perumahan, tanah kavling, mall, dan pusat perbelanjaan,” terang Arif. (dur/mel/fat)
Editor : Yudistira Satya Wira Wicaksana