MALANG KOTA – Para pengembang perumahan menyambut baik keputusan pemerintah menaikkan batas harga rumah bersubsidi yang dibebaskan dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 11 persen. Kenaikan itu sedikit mengimbangi peningkatan harga bahan konstruksi yang berlangsung selama ini. Meski harga naik, mereka yakin rumah subsidi tetap diminati dan terjangkau.
Kenaikan batas harga itu diumumkan pemerintah pada 19 Juni lalu melalui penerbitan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60/PMK.010/2023. Isinya menyebutkan, batas rumah subsidi bebas PPN pada 2023 adalah Rp 162 juta hingga Rp 234 juta. Sementara pada 2024 meningkat lagi menjadi Rp 166 juta sampai Rp 240 juta. Pada peraturan sebelumnya, batas harga di kisaran Rp 150,5 juta hingga Rp 219 juta.
Ketua Real Estate Indonesia (REI) Malang Suwoko mengungkapkan, kenaikan batas harga tersebut tentu berpengaruh positif bagi developer. User memang akan merasakan kenaikan besarnya angsuran. Namun dia yakin kenaikannya tidak akan terlalu terasa dan tetap terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). ”Karena rumah subsidi, di mana saja pasti tetap diminati,” ungkapnya.
Dia menjelaskan, dengan harga Rp 162 juta, pembeli sudah dapat rumah dengan luas 30-32 meter persegi di daerah Kabupaten Malang, seperti Kepanjen. Namun kalau di daerah lain bisa mendapat bangunan seluas 36 meter persegi dan luas tanah 72 meter persegi. ”Jadi, batas harga Rp 162 juta itu untuk Pulau Jawa. Kalau di luar Jawa bisa Rp 200 juta lebih,” lanjutnya.
Sementara itu, Ketua Asosiasi Pengembang Perumahan Dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) Malang Doni Ganatha mengungkapkan bahwa kenaikan batas harga itu sudah dinantikan para pengembang sejak lama. Mereka bisa sedikit bernapas lega. Sebab, harga bangunan sudah naik sejak lama.
Di sisi lain dia juga yakin bahwa kenaikan harga itu sebenarnya tidak terlalu berdampak pada profit pengembang perumahan. Sebab harga bahan bangunan juga terus naik. ”Untuk itu, kami juga membutuhkan bantuan pemerintah untuk menjaga stabilitas harga tanah,” terangnya.
Doni memastikan bahwa kenaikan harga rumah subsidi sebesar Rp 11,5 juta itu masih tetap terjangkau. Dia lantas mencontohkan simulasi yang menghasilkan angsuran dengan harga terjangkau. Dengan down payment (DP) 20 persen, bunga 6 persen, dan tenor pembayaran 20 tahun, maka ketemu angsuran sebesar Rp 1,240 juta per bulan.
”Memang ada sedikit kenaikan. Saat batas harga masih Rp 150,5 juta, masyarakat bisa mendapatkan skema angsuran di bawah Rp 1 juta,” imbuhnya.
Batas Harga Rumah Bersubsidi Bebas PPN
- Tahun 2023: Rp 162 juta hingga Rp 234 juta sesuai zona
- Tahun 2024: Rp 166 juta sampai Rp 240 juta sesuai zona
- Dasar: Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 60/PMK.010/2023 yang diumumkan pada 19 Juni 2023
- Pada peraturan sebelumnya, batas harga rumah bersubsidi bebas PPN adalah Rp 150,5 juta hingga Rp 219 juta sesuai zona
Simulasi Angsuran Paling Terjangkau
- Uang muka 20 persen (Rp 32,4 Juta), bunga 6 persen, tenor 25 tahun, hasilnya Rp 1,240 juta per bulan
- Masih bisa dijangkau masyarakat dengan penghasilan Rp 3,8 juta per bulan
Dengan harga baru, Doni menilai para pengembang masih lebih menyasar masyarakat dengan pekerjaan formal atau pekerjaan yang memiliki gaji tetap. Sebab kelancaran angsuran lebih terjamin. Namun dia juga memberi gambaran bahwa pembeli rumah subsidi setidaknya harus memiliki gaji sebesar 3 kali lipat besaran angsuran per bulan. Kalau punya kewajiban membayar angsuran Rp 1,240 juta per bulan, setidaknya perlu punya penghasilan Rp 3,8 juta per bulan.
Sementara itu, segmen pekerja informal juga masih bisa membeli rumah subsidi. Tapi proses verifikasi dari pihak bank cenderung lebih panjang dan memiliki banyak persyaratan. Sebab, kebanyakan kasus kredit macet perumahan berasal dari segmen user dari sektor nonformal.
”Karena itu, biasanya kredit diberikan kepada orang yang memiliki usaha dengan cash flow sekitar Rp 3 juta, dan usahanya sudah berjalan minimal selama 2 tahun,” terangnya.
Menurut Doni tidak ada persyaratan yang berubah bagi penerima rumah subsidi tersebut. Yang jelas harus warga negara Indonesia, tercatat sebagai penduduk di suatu daerah, belum pernah menerima subsidi pembiayaan rumah, perorangan dengan usia minimal 18 tahun, atau berstatus suami istri.
Di bagian lain, Kepala Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Malang Handi Priyanto mengatakan bahwa kenaikan harga rumah subsidi berpotensi mengerek pendapatan daerah. Terutama dari sektor Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Sebab, pengenaan dua jenis pajak itu didasarkan pada besaran nilai transaksi. Rumus lima persen dari harga beli dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). ”Makin tinggi harga rumah, maka makin besar BPHTB. Begitu pula sebaliknya. Makin murah harga rumah, makin rendah BPHTB,” ujarnya.
Dia melanjutkan, realisasi pajak dari sektor BPHTB per 27 Juni 2023 adalah Rp 30,7 miliar. Sementara dari sektor PBB sebesar Rp 68 miliar. ”Lewat kebijakan itu ada potensi untuk meningkatkan pendapatan. Terlebih tahun ini target BPHTB sebesar Rp 500 miliar. Meningkat dari tahun lalu yang hanya sebesar Rp 210 miliar. (dur/mel/fat)
Editor : Yudistira Satya Wira Wicaksana